内江市住房和城乡建设局关于进一步加强内江市中心城区商品房预售资金监管有关工作的通知

为进一步加强对中心城区商品房预售资金监督管理,有效防范和化解房地产市场风险,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市商品房预售管理办法》等法律法规有关规定,现将有关事项通知如下。

一、商品房预售资金监管应遵循“专户专存、专款专用、全程监督”的原则,由市住房事务中心具体负责中心城区各街道行政区划内商品房项目预售资金缴存及使用等情况的监督管理;由市中区、东兴区住房服务部门,经开区、高新区住房城乡建设部门负责对本辖区各乡镇行政区划内商品房项目预售资金缴存及使用等情况的监督管理;城南新区范围内商品房项目预售资金缴存及使用等情况的监督管理由市中区住房服务部门负责。

二、商品房预售资金监管期限,自核发商品房预售许可证开始,至完成不动产产权初始登记为止。商品房预售资金包括由购房人按合同约定向预售人支付的定金、首付款、分期付款、一次性付款、银行按揭贷款、住房公积金贷款等各类购房款。

三、商品房预售资金分重点监管资金和非重点监管资金。重点监管资金是指为预售项目和无偿配建项目达到竣工交付条件所必需的人工费、材料设备款和施工进度款等方面的工程建设资金,不含土地款及税金等。除重点监管资金范围以外的资金属非重点监管资金。重点监管资金额度和非重点监管资金额度的划分标准为:当累计销售额未超过该宗预售项目销售总额40%时,所有销售资金全部作为重点监管资金;当累计销售额占该宗预售项目销售总额40%—80%时,该部分累计销售金额按照重点监管资金和非重点监管资金各占50%进行划分;当累计销售额超过该宗项目销售总额80%时,超额部分全部作为非重点监管资金。预售项目销售总额为该宗项目(按住宅、车位、商业等进行分类)的实际销售均价与预售面积乘积的总和。市住房事务中心,各区住房城乡建设(住房服务)部门应每半年对各预售项目销售价格进行核验。

四、预售资金监管银行须为内江市辖区商业银行且每家监管银行只能以项目为单位设立一个监管账户。预售人在收取购房人商品房购房款时,必须将购房款立即全额直接缴入监管账户。凡未签订监管协议,并未开设监管账户的银行,不得收存商品房预售资金。当预售人在选择确定资金监管银行后,应按项目管理归属与市住房事务中心或各区住房城乡建设(住房服务)部门三方签订《商品房预售资金监管协议》,且应在商品房买卖合同中载明商品房预售资金监管账户等信息,确保预售资金直接缴存至项目对应的预售资金监管账户。

五、商品房预售资金进入监管账户后,可按项目管理归属并根据工程形象进度节点向市住房事务中心或各区住房城乡建设(住房服务)部门申请使用重点监管资金。各节点申请重点监管资金比例具体如下。

(一)取得《商品房预售许可证》后至主体工程形象进度达到规划设计总层数五分之一前,可以申请使用不超过重点监管资金总额30%的资金。

(二)主体工程形象进度达到规划设计总层数五分之一至五分之二前,可以申请使用不超过重点监管资金总额45%的资金。

(三)主体工程形象进度达到规划设计总层数五分之二至五分之三前,可以申请使用不超过重点监管资金总额55%的资金。

(四)主体工程形象进度达到规划设计总层数五分之三至五分之四前,可以申请使用不超过重点监管资金总额65%的资金。

(五)主体工程形象进度达到规划设计总层数五分之四至主体封顶前,可以申请使用不超过重点监管资金总额75%的资金。

(六)主体封顶至竣工、综合验收前,可以申请使用不超过重点监管资金总额85%的资金。

(七)竣工验收后至完成不动产权初始登记前,可以申请使用重点监管资金的剩余资金,但应预留足额资金专项用于办理不动产权初始登记。

六、预售人可依据本项目建设需要申请使用重点监管资金额度以外的非重点监管资金,并优先用于预售项目工程建设。若出现项目留存资金(含非重点监管资金)及剩余资产不足以覆盖剩余工程建设所需成本的,市住房事务中心或各区住房城乡建设(住房服务)部门应暂停预售资金审批。

七、市住房事务中心、各区住房城乡建设(住房服务)部门应当自受理预售人用款申请之日起5个工作日内完成建设项目工程进度的实地勘察和申请材料的审核,对符合规定条件且申请资金数额在相关监管节点额度范围内的,出具同意使用商品房预售资金意见,预售人凭市住房事务中心或各区住房城乡建设(住房服务)部门出具的同意使用商品房预售资金意见,向项目所在监管银行申请拨付相应的预售资金。对不符合条件的,应当通知预售人不予受理。

八、对预售人和预购人双方达成退房协议并已办理相关退房手续的,预售人可以向市住房事务中心或各区住房城乡建设(住房服务)部门申请解除退款部分的监管,并经市住房事务中心或各区住房城乡建设(住房服务)部门核实后,在5个工作日内通知项目所在监管银行解除该部分房款的监管。当商品房监管项目完成不动产权初始登记后,预售人应申请注销监管账户。

九、市住房事务中心、各区住房城乡建设(住房服务)部门可根据预售人信用等级,建立商品房预售资金分级监管制度。对市住房城乡建设局核定为信用等级优秀的预售人,在申请使用重点资金额度时,可在对应节点正常使用额度的基础上上调5个百分点;对核定为信用等级良好的预售人,可在对应节点正常使用额度的基础上上调3个百分点;对核定为信用等级差的预售人,可在对应节点正常使用额度的基础上下调5个百分点。

十、对信用等级为良好及以上的预售人,在申请使用重点监管资金时,可凭各商业银行、保险公司出具的保函,部分冲抵商品房预售使用资金。

十一、对预售人存在下列情况之一的,市住房事务中心或各区住房城乡建设(住房服务)部门可暂停或不予办理用款手续,情节严重的,可暂停网上签约和商品房预售。

(一)已拨付款项未专款专用;

(二)预售人申请超出用款额度部分;

(三)收款单位、用途等内容与合同约定不符;

(四)预售人存在违法违规行为导致工程停工的;

(五)预售项目存在严重质量问题的;

(六)预售项目未按期交付使用的;

(七)未经管理部门审批违规使用预售资金的;

(八)其他违反商品房预售资金管理使用行为的。

十二、预售人和签订监管协议的监管银行有下列行为之一的,由市住房事务中心或各区住房城乡建设(住房服务)部门责令限期改正,并暂停预售人商品房预售,情节严重的,吊销其《商品房预售许可证》,将其违法违规行为进行通报,记入企业信用档案,并移交相关执法部门追究其法律责任。

(一)违反本通知要求收存商品房预售资金的;

(二)未依照本通知要求及时直接将贷款转入监管账户的;

(三)未依照本通知要求使用商品房预售资金的;

(四)以收取其它款项名义变相逃避商品房预售资金监管的;

(五)提供虚假申报材料,开设预售资金监管账户的;

(六)骗取工程建设资金的。

十三、市住房事务中心,各区住房城乡建设(住房服务)部门应定期或不定期会同监管银行、市住房公积金中心进行账户核查。

十四、相关职能部门及其工作人员在商品房预售资金监督管理工作中存在玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊等行为的,将依法依规进行责任追究。

十五、本通知自发文之日起实行,以往有关规定与本通知不一致的,以本通知为准。

                                                                                                                                                               内江市住房和城乡建设局

                                                                                                                                                                         2020年5月6日